现象探讨(新澳门六开彩2023查询资料)房地产市场持续下行，何时才能迎来春天？

连平/文

当前国内房地产市场正处于深度调整期，2020年下半年以来房地产市场已连续4年处于下行周期，房地产投资负增长已持续两年多，房地产风险持续起伏。房地产市场的持续低迷，不仅拖累投资、消费和价格，还影响居民就业和收入、财富积累、投资和置业，以及预期和信心。下半年房地产市场仍将处于深度调整过程，对中国经济的负面影响将进一步显现。当前需要突破常规思维模式，短期内更有针对性地稳定房地产市场及其预期，防止房地产行业及相关领域陷入系统性风险过程。

房地产市场持续下滑

尽管2023年以来住房扶持政策频频出台，但2024年上半年房地产市场持续下滑，住房需求释放步伐依然缓慢，住宅预售量同比下降约三分之一，个人按揭贷款同比减少约四成，房企预付款和商品销售面积持续下降两位数以上，二手房价格跌幅创历史新低。

全国商品房存销比处于6左右的高位，多数城市房屋销售周期超过2年。地方政府加快落实房地产融资协调机制，创新性地根据当地存量房地产存销比增加房地产收购收储计划。但由于房企信用风险不断积累，商业银行等金融机构对房企实际住房金融支出减弱；房企表外融资余额下降，房企整体资金来源下降超过20%。土地市场进一步萎缩，个别城市土地拍卖成交好转不足以带动整体市场情绪，土地成交规模回落至2017年水平。

由于资金供给不足、预期下降，房地产建设全线放缓，年化施工面积下降超过10%，创历史最大降幅，新开工和竣工面积下降约20%。受此影响，2024年上半年房地产投资同比在-10%左右，年化房地产投资规模较2019年底下降20%。房地产开发商对投资前景普遍持谨慎态度。

房地产政策充分发挥作用尚需时日

2024年第二季度以来，国内从中央到地方房地产扶持政策频频出台，短期内政策实际效果与十年前无法比拟，与市场此前预期的较短时间内触底企稳也有明显差距。

4月份，中共中央政治局提出，在坚持防范化解房地产风险、继续做好房屋交付保障工作的同时，要统筹研究消化存量房地产、优化增量住房的政策措施。此后，一批二三线城市取消限购政策，开展住房“以旧换新”活动。5月份，央行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，将首套房、二套房最低首付比例分别下调至不低于15%和不低于25%，在全国范围内取消首套房、二套房贷款利率下限政策。但新政实施以来，全国房地产楼市并未出现明显回暖，各地楼市多数呈现看盘人多，实质成交人少的现象，“旺季不旺”的局面在全国普遍存在。

鉴于目前市场对房价的预期偏空，一些利好房地产交易的政策增加了房地产市场的住房供应，在短期内起到了“降价”的作用。不过，在证监会新规之下，部分上市房企或将面临退市风险。原本已经“暴雷”的房企负面消息不断，法院新裁定执行金额接近千亿元。购房者对于原本就经营不善的房地产开发商来说又增添了更多的担忧，选择观望也就不足为奇了。因此，政策“组合拳”短期内似乎仍难以刺激住房需求。

从中长期看，当前我国房地产市场正处于结构性调整阶段。房地产市场供需结构发生较大变化，居民部门购买力和预期收入远不及过去“房地产黄金时代”，人口也开始下降，新增购房需求减弱。城镇化发展正由过去全面快速发展阶段逐步转向更加注重城市群、都市圈的发展阶段。此前出现“井喷式”行情的三四线城市大多已基本释放了长期积累的购房需求，难以成为拉动楼市的主要“生力军”。

近年来，城镇居民收入增速放缓至5%左右，金融、银行理财产品收益率普遍在2%-3%水平；部分行业开始大规模降薪，甚至恢复以往的高薪水平；购房者对房价的预期以平抑、下跌为主现象探讨(新澳门六开彩2023查询资料)房地产市场持续下行，何时才能迎来春天？，居民部门综合收入增长预期减弱对购房信心产生负面影响。不过，由于资金面问题，房企经营能力面临巨大考验。购房者对房企施工质量、楼盘交付等担忧情绪日益加重，购房行为较以往更加理性谨慎。虽然二季度以来，少数城市受政策宽松影响，二手房成交出现短暂高峰，但房地产政策要全面见效或仍需时间和耐心。

房地产风险持续拖累宏观经济

房地产市场持续大幅下滑，是有效需求不足的集中体现。房地产拖累经济运行的效应体现在一系列领域。目前，房地产投资负增长超过10%，拖累投资增速降至4%左右，而基建投资为5.7%，制造业投资则高达9.6%。房地产市场下行拖累消费增长，直接影响5-6个相关行业特别是耐用消费品，间接影响10个以上行业。房地产下行压力下，内需疲软给物价带来压力，CPI涨幅徘徊在0-1%之间，PPI仍为负值。陷入困境的房地产企业大量裁员或出现危险性失业，导致就业疲软，居民收入停滞甚至下降。房地产相关信贷需求疲软，直接导致开发贷款增幅较小，在信贷总额中的占比大幅下降，而房贷则大幅增加。 房地产企业流动性不足，生产经营活动大幅萎缩，近期拖累M1大幅下降至负值。房地产企业经营状况持续恶化，局部爆仓加大了股市调整压力，同时带动理财市场风险偏好下降，居民财富缩水，进一步抑制了内需增长。

当前，房企经营、融资、风险状况需引起高度重视。一是房企营业收入持续大幅下滑，2024年1-5月，全国百强房企销售额同比下降超过40%，部分房企销售额呈现“断崖式”下滑，年化销售能力已回到2015年甚至更早的水平。二是开发商流动性风险进一步加大，多数上市房企速动比率在0.5甚至更低，现金短债比小于1的公司占比超过40%。三是房地产行业不良贷款规模持续增加。 2023年末，六大国有银行和十多家股份制商业银行的财报显示，房企不良贷款总规模达2954亿元，占全部不良贷款的22%，房企不良贷款率升至4.5%，各项关键指标均处于历史最差水平。

上半年房地产投资下滑，与其相关的上下游产业链受到负面影响，对GDP、固定资产投资和消费产生不同程度的拖累。截至2024年上半年末，按12个月连续值年化计算，房地产投资对名义GDP的贡献率下降39%，拖累名义GDP增速1.5个百分点，自2022年二季度末以来连续9个季度拖累经济增长。其中，房地产投资拖累固定资产投资增速4个百分点，拖累社会消费品零售总额增速4.7个百分点。房地产行业是当前国内经济面临的最大负面因素，也是有效需求不足的主要根源。

与此同时，地方财政和民营经济也不可避免地受到牵连。预计2024年上半年国有土地出让收入1.6万亿元，同比下降15%；土地出让收入的持续下降和地方政府性基金收入的同步减少，导致地方政府项目可供抵押融资的资产越来越稀缺，地方政府债券融资难度加大。截至6月中旬，今年以来地方政府债券累计发行2.92万亿元，同比下降约30%。房地产投资下行趋势，令民营企业投资信心受挫。2024年上半年，全国民间投资增速在零附近徘徊，主要原因是房地产投资快速下滑。 2024年1-5月，全国前30家房企中拿地企业主要集中在央企、国企，且重点城市地块基本被这些公司成功拍得，民营房企的投资意愿和能力持续下降。

下半年房地产市场仍处于调整阶段

高频数据显示，截至6月末，30个大中城市商品房成交面积年化跌至10950万平方米，继续创下2011年有统计以来的最低水平，同比下降27.2%。通常，受基数因素和政策驱动作用影响，下半年房地产销售下滑或将边际改善，但供给侧房企经营困难能否有效缓解才是关键。预计全年房地产销售面积降幅在10%-15%之间。下半年，房企预付款和个人按揭贷款将随着销售下滑进一步减少，债券融资发行和存量将继续下降，地方收储对房企流动性支持有限，开发贷款随着新开工下降而放缓。 目前，房企年化自有资金收益已降至2013年三季度末水平，且可能继续下降。

随着资金供给下降，房地产开工放缓，施工面积下降趋势或难改。由于新开工面积快速萎缩，全年施工面积可能同比下降12%左右。同样由于房企流动性困难，土地市场整体成交面积增速继续下滑，但5月份供应量似乎趋于稳定。上海取消土地竞拍溢价限制，一线土地竞拍情况略有好转，部分二线城市土地供应增加，多数弱势二三线城市土地市场加速萎缩。在房企流动性风险没有明显改善的情况下，投资将继续下滑，目前处于2017年5月左右的水平。“三大项目”资金或将在下半年逐步到位，但具体投资规模能否足额到位尚不确定。 按照目前房企的现金流和土地拍卖投资能力，预计全年房地产投资下降10%-12%左右。

扶持政策密集出台后，大城市楼市似乎出现企稳迹象。在“5·17”新政降低首付比例、降低贷款利率一个月后——6月下旬，一线城市房地产市场成交活跃度明显提升。6月新澳六开彩开奖结果记录，北京二手房网签量接近1.5万套，深圳二手住宅登记量创三年新高；上海一手房、二手房网签量分别突破1.4万套、2.6万套，多个市中心高端项目一经推出便销售一空。二手房成交量环比增长41.1%，同比增长102.8%。在全国大部分地区楼市低迷之际，一线城市销售回暖，表明大城市刚需和改善性需求依然旺盛。 只要购房政策支持力度足够，大城市居民还是会愿意花钱的。大城市二手房市场的回暖，有助于改善房地产市场持续低迷的氛围，提振市场信心，促进市场需求进一步释放。不过，近三年来，在住房支持政策的推动下，房地产销售屡屡出现阶段性反弹，但缺乏可持续性。大城市二手房市场成交频繁活跃，往往是市场变化的前兆。

下半年大城市楼市能否持续回暖，需要各方面支持政策的持续加大，市场信心的维持，也取决于宏观经济和资本市场整体向好是否显现。目前来看，已出台的政策力度还未真正达到扭转房企资金紧张、风险高企局面、有效刺激需求的程度。如果政策进一步有针对性，下半年楼市或有机会企稳。

建议出台更多有针对性的扶持政策

房地产市场持续深度低迷，对投资、消费、价格、金融、收入、就业等各方面都产生了深刻影响，并正在进一步产生更加持续深入的负面效应，在相当程度上抵消了积极的宏观经济政策效应。尤其是随着存量房价大幅下跌，上百万亿元的存量房市值或将消散，居民负财富效应正在显现；部分城市二手房按揭贷款被渗透（房价跌幅超过首付），巨大的市场风险正在积聚。本轮市场调整可能是对数十年来房地产市场持续过热的一次大规模调整，其负面效应不容低估。纠错通常需要矫枉过正。为稳定房地产市场，防止系统性风险暴露，建议采取更有力的针对性政策措施。

建议一：全国范围内取消限购政策。对于库存较高的城市，建议进一步放宽购房门槛；其中，一线城市和核心二线城市应进一步放宽或逐步取消城区限购措施，扩大或取消二手房交易参考价区间，释放刚性购房需求和改善性购房需求。

建议二：大幅降低住房贷款利率。考虑到我国目前中性利率较低，虽然存量房贷利率通过持续下调已降至历史最低水平，但与中性利率相比仍偏高；2015年房贷利率明显低于中性利率，刺激作用明显。为有效激活居民购房需求，建议大幅降低首套房个人房贷基准利率1-1.5个百分点，给予现阶段购房居民大幅利率优惠。为不增加银行负担，建议安排1万亿元住房支持再融资规模，利率水平1.75%左右，期限1年，到期不再续贷。此次降息仅在这一1万亿额度内，不涉及存量房贷。再融资主要对象为首次购房者（包括刚需和改善性需求）。 商业银行根据自身特点，按需向央行申请个人住房再贷款规模；通过大幅降低住房贷款成本，释放和刺激住房需求。据测算，假设1万亿元住房再贷款规模全部释放，新增个人住房抵押贷款将大幅释放购房需求，拉动社会消费品零售总额增长2个百分点左右，从而有效拉动内需。

建议三：加大财税政策支持力度。放宽现有社保或公积金缴存年限规定。降低契税税率，适度降低经济适用房租赁税征收要求。阶段性降低个人购房增值税、所得税税率。研究实施将个人住房抵押贷款利息纳入个人所得税扣除范围的政策。

建议四：设立房地产平准基金。为缓解短期市场风险，改善预期，稳定市场，支持房地产行业中长期平稳健康运行，建议设立房地产平准基金。对全国大型和地方重点房地产企业总部实行专项债务处理计划，增强市场信心。首期到位基金规模可达一万亿元。中央财政出资作为基金初始资本，规模约2000亿元，可分两批到位；其余可由政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、保险公司、资产管理公司、民间资本等出资和参股。

建议五：推动有需求城市加快增加供给节奏。考虑到一线和重点二线城市需求旺盛、存量房源紧缺等因素，鼓励地方政府采取积极的支持政策，鼓励房企加快建设进度、增加销售。一方面活跃交易，增加房企收益；另一方面可以化解市场情绪，改善市场预期；也有利于平衡供需关系，避免大城市房价过快上涨。

建议六：综合施策、精准施策，加大力度化解房企风险。监管部门应加强对金融机构的监管，满足房企合理融资需求，确保对房企的信贷流动性支持。考虑到目前拖累房地产销售的主要因素来自预售房，建议将保底交房专项贷款规模增加到5000亿元以上。适度提高房企不良贷款容忍度，增加商业银行对房企的开发贷款占比。扩大债券发行规模，允许部分债券用于偿债。探索公募房地产REITs，加快房地产REITs审批发行。

（作者为中国首席经济学家论坛主席）