小区停车费到底归谁？福州一小区业委会起诉物业公司获赔 340 余万元

车辆进出小区时收取的停车费，算物业公司收入吗，还是算业主共有部分区域的收入？近日，福州市中级人民法院就一起物业管理委员会因业主共有部分纠纷起诉物业管理公司一案作出判决：物业管理公司将地面停车收入340余万元返还给物业管理委员会。

解雇物业管理公司后

询问停车费收入

事发地点位于福州市仓山区吉园小区，这是一个有近20年历史的老小区，自2005年建成入住以来，一直由福建银电物业管理服务有限公司（下称“银电物业公司”）管理。

周建锋是福州第二届吉园小区业主委员会主任，他提到，银店物业公司负责的时候，小区环境不好，停车也没有规定。

案卷显示，2005年8月，吉园小区开发商委托银店物业管理公司为案涉小区提供物业服务，根据前期物业服务合同，乙方提供的前期物业管理服务包括车辆停放管理澳门今晚开奖结果号码，室外机动车每辆每月收费60元，地下车库每辆每月收费70元。

2018年3月，该社区业主委员会成立，2019年1月，社区业主委员会通过相关程序对银店物业管理公司进行解散，次日，银店物业管理公司退出纪园社区，不再提供物业服务。

据了解，早在2019年吉园小区第一届业主委员会就曾就是否起诉银店物业公司进行投票，由于业主大会未获得三分之二业主同意，该提案被搁置。

“诉讼时效只有三年，再拖下去，这个案子就没戏了。”心系业主利益的周建峰立即聘请了律师团队，准备在诉讼时效到期前将银店物业公司告上法庭。

周建锋表示，此案侵权时间跨度长，权利人证据少，胜诉难度大，诉讼过程十分艰难。

周建锋回忆说，社区的公共收入由广告收入、地摊收入和停车费收入组成，由于广告和地摊收入不多，且难以追溯，他们最终决定从社区停车收入入手。

2022年5月，在多方协商、查阅江浙沪等省市多起类似案例后，正式提起诉讼，业主要求物业公司返还2005年8月至2019年1月15日（即撤场之日）的地面停车收入及利息。

法院判决物业公司

向物业管理委员会缴纳340万元停车费

仓山法院经审理认为，涉案小区地面停车位包括规划的442个和后期业主委员会标注的地面停车位。其中，442个地面停车位虽然是规划的，但不具备独立的产权，现有证据也无法证明开发商与业主对上述停车位的归属有约定。且这些停车位实际占用的是小区的公共区域，应当认定为全体业主所有；其他业主委员会占用的道路停车位或者业主共用停放车辆的区域的停车位，也属于业主所有。

法院认为，涉案物业公司对业主公共区域停车管理所赚取的60元/车/月的费用应属于全体业主所有。物业公司辩称60元/车/月的停车费是其收取的停车管理服务费，并非涉案小区的公共收入，缺乏依据，法院不予采纳。故法院判决物业公司在扣除25%的物业停车管理费用后，返还地面停车收入的75%小区停车费到底归谁？福州一小区业委会起诉物业公司获赔 340 余万元，共计340余万元。

一审判决后，涉案物业公司提起上诉，福州市中级人民法院二审维持原判。

《民法典》第275条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库的所有权，由当事人通过买卖、赠与或者出租的方式约定。”该条第2款规定：“占用业主共有的道路或者其他区域的停车位，由业主共有。”

据福州市中级人民法院官方微信公众号消息，该案一审法官、仓山法院三级法官刘佩玲指出，本案中，小区地面停车位虽然已经规划建设，但没有任何证据证明开发商与业主之间关于地面停车位权属有约定；地面停车位实际占用了小区公共区域，满足了小区业主的生活需求；且地面停车位无法办理独立产权，不能成为具有独占权的专属部分。

因此法院认定小区地面停车位属于小区全体业主所有，停车位产生的收入即停车费也应属于业主所有。法院最终判决物业公司扣除25%的运营管理费用，并将地面停车收入340余万元的75%返还给业主委员会。

综合澎湃新闻、大晚报