关键问题(管家婆一码中一肖资料大全)经济观察头条 | 那些在存量房贷高位“站岗”的人

经济观察报 胡延明 6月28日上午，林然和妻子赶到招商银行北京西城区一家支行。该支行9点开门，他们9点10分就到了，在大堂经理的帮助下，拿号等候。他们拿到了34号，前面已经有23个人在等着办理业务。林然注意到，身边也有不少人和他一样，也来办理提前还款。

6月26日晚间，北京出台房贷新政，首套房、二套房首付比例、房贷利率均下调。林然看到这条新闻，心里有些不爽。北京首套房（五年以上）房贷利率下限已下调至3.5%，而他家首套房利率仍为4.75%。面临类似情况的人还有很多，他们似乎是一个被政策红利“屏蔽”的群体。此前，在大量提前还款压力下，监管部门于2023年8月31日发文，指导商业银行自9月起下调存量首套房贷款利率。这一利好政策惠及约5000万户家庭、1.5亿人。但不包括林然这样的一线城市购房者。作为2019年10月后申请房贷的人，他的房贷利率仍处于“高位”，因为有55个基点的下限要求。 今年5月以来，一线城市房贷新政陆续出台，但林然等人发现，存量贷款和新增贷款的利率差距不断拉大。这些人在网上分享经验，打电话、写信给监管部门，积极通过提前还贷“自救”。

“我不知道新政策有没有刺激楼市，但不管怎样，它刺激了我。”这是不少背负高额贷款利率的购房者的心理写照。

据官方统计，2019年末至2023年末新增个人住房贷款约8万亿元，受提前还贷等因素影响，2021年末至2023年末商业银行个人住房贷款余额变化不大。

一位中小银行的管理层对经济观察报记者表示，2023年以来，当地新发放的房贷数量远不如以前，很多客户都在提前还贷。国泰君安宏观研究团队测算，2024年2月份以来，居民提前还贷率指数加速上行，4月份达到历史高位37%，反映居民提前还贷行为明显增多。从多家券商测算来看，监管部门和金融机构似乎都承受着巨大的压力。存量房贷利率会不会再下调？

3.5% 对比 4.75%

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理局等部门出台了一系列支持房地产的措施，包括取消全国性房贷利率政策下限、降低首付比例和公积金贷款利率、建立保障性住房再贷款等。这些措施被市场称为“517新政”。在“517新政”出台后，各地政府也纷纷跟进，出台相应政策。林然也密切关注北京的情况发展，期待北京的具体实施方案。

6月26日，北京的政策终于出炉。北京市住房城乡建设委、人民银行北京市分行等四部门联合发布《关于优化促进本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确调整优化北京住房信贷政策相关措施，包括下调北京新发放商业性个人住房贷款最低首付比例和贷款利率。其中，首套房最低首付比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场基准利率(LPR)减45个基点，即3.5%；二套房贷款利率下限分为五环以内和五环以外，位于五环以内的，下限调整为LPR减5个基点，目前为3.9%； 五环以外地区贷款市场报价利率下限调整为减25个基点，目前为3.7%。

自6月27日起，北京地区银行已开始执行最新政策。

等了一个多月，林然有些失望地发现，北京出台的政策不涉及存量贷款，只针对新购房者。

2023年2月，林然从银行借款165万元，购买了位于北京东城区的一套商品房。按照当时的政策，他的房贷利率比LPR高出55个基点，目前实际利率为4.75%（每年1月1日调整）。他选择了等额本金还款方式，每月还款金额约为1.2万元。

林然发现，新发放的贷款利率与自己的贷款利率差额已经超过1个百分点，即便明年1月1日自己的房贷利率重置，利率降至4.5%，与新发放的房贷利率仍会有1个百分点的差距，而且这个差距会一直存在。

6月27日，他与妻子商量，决定6月28日提前去招行预约提前还款，因无法在招行手机银行APP上预约提前还款，只能到线下网点办理。

在营业网点，林然发现周围有不少人都在申请提前还款，隔壁一位女士就申请了250万元的提前还款，还款之后，她每月的还款额从5万左右降到了3万左右。

今年4月，林然已申请提前还款35万元，月还款额由约1.2万元降至9000元。他希望通过“小步快跑”的方式，逐步减轻还款压力，节省利息支出。办完手续后，林然手机收到短信提醒预约成功，银行提醒他8月1日扣款。他算了一下，提前还款成功后，月还款额将从9000元降至约7900元。而他计划未来有积蓄后继续申请提前还款。此外，消费贷等产品的贷款利率也在下降。一位购房者告诉经济观察报，在银行客户端上，他看到银行批准的消费贷年化利率为3.5%，比他目前的房贷利率4.5%低了一个百分点。 “我的房贷利率是拿房子抵押的，消费贷款是信用贷款，为什么房贷利率要高于信用贷款利率？这不科学。”他说。

房价、利率双双“站岗”

杨珊的贷款利率也是LPR+55个基点，现行利率为4.75%（每年1月1日调整），她想提前还贷却无能为力。2022年买房时，不仅花光了家里所有的积蓄，父母多年的积蓄也几乎“掏空”，而且还完贷款后双方收入也几乎没了，也没有多余的积蓄来提前还贷。回想两年前买房时的心情，和现在反差巨大。2022年元旦过后，大家都沉浸在即将到来的春节的喜庆氛围中。春节假期前几天，杨珊申请的房贷终于放出来了，贷款300多万，每月还款约1.8万。拿到红房证的那一刻，杨珊和丈夫开心极了。 他们终于在北京有了家，在这里结婚生子、买了房，生活开始步入正轨。此后房价的变化、房地产政策的变化让杨山夫妇措手不及。小区均价在走低，同户型房屋的成交价也从买时的500万元慢慢降低。北京自2017年以来实施的房地产调控政策，一定程度上抑制了市场的非理性上涨。随着房地产市场的转折，供需关系发生变化，支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的方向。2023年9月起，北京陆续出台政策放松楼市。2023年9月1日，北京实行“认房不贷”；2023年12月14日关键问题(管家婆一码中一肖资料大全)经济观察头条 | 那些在存量房贷高位“站岗”的人，降低首付比例、下调利率下限、优化普惠住房标准、延长贷款期限； 2024年4月22日，北京放宽离婚购房信贷政策；2024年4月30日，北京放宽实施13年的限购政策，允许已拥有达购房限额住房的居民家庭在五环外购买新房。随着全国房贷政策的放宽，很多城市存量房贷利率逐渐高于新贷利率。加之受理财产品利率、存款利率下降等因素影响，商业银行自2021年下半年开始遭遇提前还贷潮。住房抵押贷款是银行的优质业务，还款稳定，不良率较低。居民提前还贷对银行个人住房贷款业务冲击较大，2022年以后，银行个人住房贷款业务进入罕见的低谷期，增速下滑严重； 2023年上半年，多家上市银行个人住房贷款出现负增长，此时市场多方发出下调存量房贷利率的建议。

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率的通知》（以下简称《通知》），自2023年9月25日起，存量首套商业个人住房贷款借款人可向金融机构申请以金融机构发放的新贷款置换存量首套商业个人住房贷款。

政策发布当天，杨珊仔细研究了通知，发现跟自己一点关系都没有，“当时就彻底愣住了。”通知规定，“调整后的利率不能低于原贷款发放城市首套房贷款利率政策的下限。”

自2019年10月起，北京实施LPR+55个基点的下调利率，因此，像林然、杨珊这样在2019年10月后贷款的购房者不在调整范围内，其贷款利率仍为LPR+55个基点。

政策三明治

不仅北京，上海、深圳等城市也有类似情况。“517新政”后，北上广深等一线城市纷纷跟进，调整了最低首付比例和房贷利率下限。以上海为例，2021年7月24日至2023年12月，上海市首套房贷款利率下限为LPR+35个基点；2024年5月28日起，上海市将调整优化个人首套住房贷款利率下限为LPR-45个基点，目前为3.5%（按6月份LPR报价计算）。安女士于2022年3月申请首套房贷款，利率为LPR+35个基点，目前贷款利率为4.3%。

在向银行申请提前还款的同时，安女士在5月底向上海市政府信箱反映存量房贷利率问题。7月3日，中国人民银行上海市分行回复安女士：2024年5月28日前发放的个人住房贷款，执行当时上海市利率下限政策。根据《关于降低存量首套住房贷款利率的通知》（银发[2023]174号），“存量首套商业性个人住房贷款，是指金融机构发放的、2023年8月31日前已签约但尚未发放的首套商业性个人住房贷款，或实际住房状况符合借款人所在城市首套标准的其他存量商业性个人住房贷款。” 存量首套房贷款利率调整水平由金融机构与借款人自主协商确定，但贷款市场报价利率（LPR）下限不得低于原贷款发放城市首套房贷款利率政策下限。下一步，人民银行上海分行将继续实施房地产宏观金融审慎政策，支持房地产市场平稳健康运行。

此次回复与此前深圳市的回复内容类似。5月28日，深圳市政府宣布下调新房贷利率后，不少市民咨询政府部门存量房贷利率是否也要相应调整。6月4日，深圳市住房和城乡建设部门、金融监管部门联合回应称，存量房贷利率不会调整。2019年10月之前，房贷利率以贷款基准利率为准。房贷时代“换锚”后，多为LPR或以LPR为基准下调；2024年起购房者可在房贷政策放宽下享受最新优惠政策。2019年10月至2023年底贷款的群体，已成为政策的“夹层”。

近年来一直高位“站岗”的群体究竟有多大？中国人民银行披露的数据显示，2019年末，个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%；2020年末，个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%；2021年末，个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%；2022年末天下彩(944:CC)免费资料大全，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%；2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比减少1.6%。

从以上数据来看，2019年末至2023年末新增个人住房贷款约为8万亿元，2021年末至2023年末个人住房贷款余额基本没有太大变化。

经济观察报记者采访了解到，与林然、杨珊等人的经历类似，这个群体中大多数人都有一个相对集中的画像：他们大多出生于上世纪80、90年代，正是买房、成家的年龄。

因为从事经济金融工作，杨珊一直努力辩证看问题。她表示会恪守“契约精神”，继续按时还贷。“我们在LPR+55个基点的价位站岗，但如果房价涨到600万，哪怕贷款利率很高，那我心理可能还没现在这么不平衡。关键是现在房价已经跌了10%，房价起飞之前买房的人，只是踩在了时代的节拍上。我们好像踩上了一个时代的房地产狂想曲的尾巴，然后就跌了。”

杨珊感叹，人不能从当下回头，她曾以为自己经过多年的打拼，终于在北京“扎根”，但现在回想起来百感交集，“当然有心理落差，成功的人都是顺其自然，顺应时代潮流，追风逐浪，但我觉得自己追错了时代的节拍。”

向下调整的可能性

“如果不调整存量贷款利率，我们将提前还贷，提高RMBS的提前还款利率。”有人在社交平台上发出了这样的倡议。

RMBS是个人住房抵押贷款资产支持证券。RMBS有条件提前偿付率指数是全国银行间同业拆借中心于2021年10月发布的一项指数，旨在综合反映个人住房抵押贷款资产支持证券市场基础资产的提前偿付水平。

提前偿还率是指个人住房抵押贷款支持证券中债务人提前偿还的金额与资产池未偿还本金余额减去计划本金偿还额的比率。该指标用于观察居民个人住房贷款的提前偿还行为。

国泰君安证券宏观研究团队今年6月发布的研究报告提到，居民提前还款率指数自2024年2月以来加速上升。此轮居民提前还款趋势是受高收益资产短缺（存款利率下调、长期国债引导、大额存单停售、手工付息管理）所驱动。因此，灭火的关键是扭转居民资产短缺预期，根本措施是促进物价平稳回升、提升通胀预期。

参照全国银行间同业拆借中心发布的RMBS有条件提前还款率指数的编制方法，国泰君安宏观研究团队计算了居民提前还款率指数（CPR）。2024年2月以来，居民提前还款率指数加速上行，4月达到历史高位37%（剔除2023年10月技术性调整），反映居民提前还贷行为明显增多。居民提前还贷行为主要受信贷扩张意愿（即购房意愿）、低成本负债可得性、高收益资产可得性三个因素驱动。

提前还贷风潮仍在持续，尤其在“517新政”出台后，市场上再度出现调整存量房贷的呼声。

存量房贷利率会再次下调吗？野村证券陆挺团队在6月12日发布的研报中预测，随着房价下跌，以及提前还贷的潜在风险，中国人民银行可能在未来几个月建议商业银行降低存量房贷利率，就像2023年那样。中国人民银行还可能选择下调LPR，以减轻存量房贷借款人的负担。

也有学者认为，存量房贷利率不宜第二次调整；虽然存量房贷与新增房贷的利率差距在扩大，但这并不是再次下调存量房贷利率的依据。

此外，银行息差收窄也被认为是制约因素之一。2024年一季度，商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点。某股份制银行分行副总经理对经济观察报记者表示，上一轮调整（2023年9月）对银行经营影响非常大，如果调整持续，可能会进一步挤压银行利润。

中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平表示，上一轮存量房贷利率下调，是在提前还款需求激增的背景下进行的，人民银行综合考虑了各方面因素，给出了引导性政策，并平稳实施。存量房贷利率的下调，对商业银行来说意味着利息收入的损失，就目前来看，商业银行净息差已经跌至历史低位，盈利压力巨大，监管部门也意识到了保持商业银行合理利润空间的重要性。在与上一轮存量房贷利率下调情况发生较大变化的情况下，至少目前来看，监管部门还难以下定决心推动第二轮存量房贷利率下调。

从国际上看，美国将实施抵押贷款转移，降低存量抵押贷款利率。中金公司在相关研报中表示，美国抵押贷款主要分为固定利率贷款和存量贷款两种。美国允许居民申请抵押贷款转移，即居民可以向银行申请新贷款，用新贷款偿还旧贷款。在美国抵押贷款利率大幅下降的时期（如2012-2013年、2019-2021年），抵押贷款转移指数均出现明显上涨。

一些学者也在呼吁出台更加有力的房地产政策。中国社科院金融研究所副所长张明近日撰文指出，尽管近期“517新政”出台，但房地产市场信心仍未扭转，一线城市核心区域房价仍未企稳，大量民营房企仍处于信贷违约边缘（白名单并未明显改善商业银行对房地产行业的贷款意愿）。虽然目前房价和交易量的下滑尚未引发严重的金融系统性风险，但随着房价逐步跌破安全边际（如历史首付比例30%），未来住房抵押贷款违约率大幅上升的潜在风险值得担忧和警惕。

（应受访者要求，林然、杨珊为化名）